Anwalt für Zwangsversteigerung und Teilungsversteigerung in Berlin-Charlottenburg

Ihr Schuldner zahlt nicht? Ihr Haus oder Ihre Wohnung ist von der Versteigerung bedroht? Oder lässt sich eine Erbengemeinschaft oder eine Scheidung nur noch über eine Teilungsversteigerung auflösen?

In all diesen Fällen entscheiden Fristen, Details im Grundbuch und die richtige Strategie. Ich bin Rechtsanwalt und Notar, habe über 30 Jahre Erfahrung im Zwangsversteigerungsrecht und vertrete Sie gemeinsam mit meinem Team in der Kanzlei Dols, Franzke u. Partner in Berlin, Brandenburg und bundesweit.

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Teilungsversteigerung: Wenn Erbengemeinschaft oder Scheidung keine andere Lösung zulassen

Gemeinsames Eigentum lässt sich nicht immer einvernehmlich auflösen: Die Erben streiten über das geerbte Haus, oder nach der Scheidung will oder kann keiner die Immobilie übernehmen. Dann bleibt oft nur die Teilungsversteigerung (§§ 180 ff. ZVG). Jeder Miteigentümer kann sie beantragen, die Zustimmung der anderen ist nicht nötig.

Ich habe zahlreiche Teilungsversteigerungen begleitet und vertrete Sie, ob Sie die Versteigerung betreiben oder sich dagegen wehren wollen. Wo es sinnvoll ist, suche ich zuerst eine einvernehmliche Lösung, die allen Beteiligten das Gerichtsverfahren erspart. Denn eine Versteigerung kostet Zeit, Geld und oft auch Nerven.

Typische Fälle

• Erbengemeinschaft: Die Erben können sich über Nutzung oder Verkauf nicht einigen.
• Trennung und Scheidung: Beide Ehepartner sind Eigentümer, eine Einigung über die Verwertung scheitert.
• Miteigentum: Mehrere Eigentümer haben unterschiedliche Vorstellungen über Nutzung oder Verkauf.

Wie läuft eine Teilungsversteigerung ab?

1. Ein Miteigentümer stellt beim Amtsgericht den Antrag.
2. Ein Sachverständiger ermittelt den Verkehrswert.
3. Das Gericht setzt den Versteigerungstermin an.
4. Der Meistbietende erhält den Zuschlag, der Erlös wird unter den Eigentümern verteilt.

Vor- und Nachteile auf einen Blick

Für die Teilungsversteigerung	Gegen die Teilungsversteigerung
Rechtssichere Auflösung der Gemeinschaft	Verfahrenskosten und möglicher Wertverlust
Keine Zustimmung der Miteigentümer erforderlich	Hohe emotionale Belastung
Öffentliches Bieten kann einen marktgerechten Preis bringen	Miteigentümer können mitbieten und das Verfahren in die Länge ziehen

Mein Ziel in der Teilungsversteigerung: je nach Ihrer Lage der Erwerb durch Sie, die Abwehr des Erwerbs durch einen anderen Beteiligten oder ein möglichst hoher Erlös. Ich prüfe mit Ihnen die Alternativen, unterstütze bei der Antragstellung, verhandle mit den Miteigentümern, vertrete Sie vor Gericht und schütze Sie vor finanziellen Nachteilen.

Sie wollen eine Immobilie durch Teilungsversteigerung verwerten oder sich dagegen wehren? Vereinbaren Sie eine unverbindliche Erstberatung.

Zwangsversteigerung: Das biete ich Ihnen

Mit einer Zwangsversteigerung kann jeder in Berührung kommen: als Gläubiger, der seine Forderung durchsetzen will, als Schuldner, dessen Grundbesitz bedroht ist, oder als Bieter, der eine Immobilie ersteigern möchte.

• Gläubiger und Banken: Anordnung und Durchführung der Zwangsversteigerung, Realisierung besicherter Forderungen, auch über die Zwangsverwaltung, sowie Vertretung im Versteigerungstermin.
• Schuldner: Vollstreckungsaussetzung und, wo möglich, Abwendung der Versteigerung.
• Bieter: Prüfung von Objekt, Grundbuch und Sicherheitsleistung, Begleitung beim Gebot, günstiger Erwerb in der Versteigerung oder freihändig, Abwicklung aller Formalitäten und Regelung bestehender Mietverhältnisse.
• Nach dem Zuschlag: Beratung zum Sonderkündigungsrecht des Erstehers (§§ 57, 57a ZVG).

Mein Vorteil für Sie: Anwalt und Notar in einer Person

Ich arbeite täglich mit Grundbuch, Grundschulden und Kaufverträgen. Ein Grundbuchauszug verrät mir mehr als die Eckdaten eines Exposés: Rangstellen, Belastungen und bleibende Rechte entscheiden über den wahren Wert eines Versteigerungsobjekts. Davon profitieren Gläubiger, Bieter und Schuldner gleichermaßen.

In derselben Sache kann ich nicht zugleich als Anwalt und als Notar tätig sein: Als Ihr Anwalt vertrete ich allein Ihre Interessen, als Notar bin ich neutral für alle Seiten.

So arbeite ich: erst prüfen, dann konsequent vertreten

Im Beratungsgespräch schätzen wir nüchtern Ihre Erfolgsaussichten ein. Nach der Mandatserteilung entwickeln wir eine klare Strategie und begleiten Sie bis zum Abschluss des Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsverfahrens. Für Gläubiger steht die bestmögliche Verwertung im Mittelpunkt, für Schuldner der Erhalt von Handlungsspielraum, für Bieter ein sicherer und kalkulierbarer Erwerb. Wir haben namhafte Banken in zahlreichen Zwangsversteigerungen erfolgreich vertreten.

Jetzt handeln: Vor dem Termin zählt jeder Tag

Knappe Fristen entscheiden über den Erfolg, ob es um die Abwehr der Versteigerung, die Sicherheitsleistung oder das richtige Gebot geht. Je früher Sie sich beraten lassen, desto mehr Spielraum bleibt Ihnen. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, ein eingespieltes Team bearbeitet Ihr Anliegen zeitnah.

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Der Ablauf einer Zwangsversteigerung

Für den Schuldner ist die Zwangsversteigerung meist die letzte Chance, die Schulden zu begleichen, Bieter hoffen auf ein gutes Geschäft. Wie läuft das Verfahren ab?

Was wird versteigert? Kann der Eigentümer seine Schulden nicht mehr bedienen, haftet er dem Gläubiger in der Regel mit seinem Grundstück. Versteigert werden können Grundstücke samt Gebäuden, Wohnungs- und Teileigentum, Erbbaurechte sowie das mithaftende Zubehör und Erzeugnisse. Auch Schiffe können versteigert werden. Anders als die Zwangsverwaltung, bei der die Erträge im Vordergrund stehen, verwertet die Zwangsversteigerung die Substanz. Geregelt ist sie im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) und gehört zum Zwangsvollstreckungsrecht.

Phase 1: Antrag. Der Gläubiger stellt den Antrag beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt (für Flugzeuge ist das Amtsgericht Braunschweig zuständig). Er benötigt einen Vollstreckungstitel mit Klausel und den Nachweis der Zustellung. Sind alle Formalien erfüllt, ordnet das Gericht das Verfahren an. Mit Zustellung des Beschlusses ist die Immobilie beschlagnahmt. Beide Seiten können Beschwerde einlegen.

Phase 2: Verkehrswert. Der Gläubiger zahlt einen Vorschuss für das Gutachten (bis etwa 1.000 Euro). Ein Sachverständiger besichtigt die Immobilie und erstellt das Gutachten. Gläubiger und Schuldner können dazu Stellung nehmen. Danach setzt das Gericht den Verkehrswert fest und bestimmt den Termin.

Phase 3: Versteigerungstermin. Der Termin ist öffentlich und wird im Internet bekannt gemacht. Die Unterlagen, vor allem das Gutachten, können vorher beim Amtsgericht eingesehen werden. Er hat drei Abschnitte:

• Bekanntmachung: Der Rechtspfleger nennt den Gläubiger, verliest die Grundbucheintragungen und gibt das geringste Gebot bekannt.
• Bietzeit: Sie beträgt mindestens 30 Minuten (§ 73 ZVG). Wer bieten will, muss sich ausweisen und eine Sicherheit von 10 % des Verkehrswerts nachweisen.
• Zuschlag: Das höchste Gebot ist das Meistgebot. Ist es ausreichend, erhält der Meistbietende den Zuschlag und wird damit schon Eigentümer, noch vor der Grundbucheintragung.

Wichtige Grenzen: Ohne gültiges Gebot wird das Verfahren eingestellt (§ 77 ZVG). Liegt das Meistgebot unter 70 % des Verkehrswerts, kann der Gläubiger die Versagung des Zuschlags beantragen. Unter 50 % muss das Gericht den Zuschlag versagen. In beiden Fällen folgt nach drei bis sechs Monaten ein zweiter Termin.

Phase 4: Nach dem Zuschlag. Der Erlös geht an den Gläubiger, bei mehreren nach der gesetzlichen Rangfolge. Ein Überschuss steht dem Schuldner zu. Danach veranlasst das Gericht die Grundbuchänderung.

Zwangsversteigerung für Gläubiger: So vertrete ich Sie im Termin

Ich erhalte von Ihnen einen schriftlichen Auftrag samt Vollmacht, Versteigerungsbedingungen und Grundstücksdaten, prüfe die Unterlagen auf Vollständigkeit und stimme mich bei Bedarf mit Ihrem Sachbearbeiter zur Verwertungsstrategie ab. Im Termin protokolliere ich den Verlauf und, soweit möglich, die Anwesenden, damit Sie später mit einem Bieter nachverhandeln können.

• Ungewöhnliche Gebote kläre ich im Termin telefonisch mit Ihnen oder erwirke einen Zuschlagsvorbehalt binnen 14 Tagen.
• Direkt nach dem Termin informiere ich Sie telefonisch über das Ergebnis.
• Noch am selben Tag, spätestens nach 24 Stunden, erhalten Sie einen ausführlichen schriftlichen Bericht.

Tipps für Bieter: Das sollten Sie vor dem Gebot wissen

• Objekt prüfen: Das Wertgutachten liegt beim Amtsgericht aus. Prüfen Sie Grundbuch und Baulastenverzeichnis auf Rechte Dritter wie Wegerechte, Auflagen und öffentliche Lasten.
• Kosten sparen: Immobilien gehen oft unter Verkehrswert weg, und es fallen weder Makler- noch Notargebühren an, nur eine geringe Zuschlagsgebühr.
• Sicherheit rechtzeitig leisten: In der Regel sind 10 % des Verkehrswerts fällig, per vorheriger Überweisung an die Gerichtskasse, Verrechnungsscheck oder Bankbürgschaft.
• Scheinmietverträge: Eigentümer versuchen manchmal, den Zuschlag mit Scheinmietverträgen zu verhindern. Ich zeige Ihnen, wie Sie die Räumung der ersteigerten Immobilie schnell und konsequent durchsetzen.

Aus der Rechtsprechung

Wohnungseigentum: Zahlung der Rückstände genügt nicht immer

Wird einem Miteigentümer das Wohnungseigentum wegen wiederholter, langjähriger Zahlungsrückstände entzogen, kann er die Entziehung nicht einfach durch Ausgleich der Rückstände abwenden. Das hat das Landgericht Berlin entschieden (Az. 53 S 46/16 WEG).

Der Fall: Die Eigentümergemeinschaft betrieb die Zwangsversteigerung gegen den Kläger wegen Wohngeldrückständen. Er zahlte rund 20.000 € und wollte die Versteigerung mit einer Vollstreckungsgegenklage stoppen. Das Amtsgericht wies die Klage ab, die Berufung blieb erfolglos.

Die Begründung: Beruht die Entziehung allein auf Zahlungsrückständen, kann die Versteigerung durch Zahlung noch bis zum Zuschlag abgewendet werden. Anders ist es, wenn dem Eigentümer eine so schwere Pflichtverletzung vorzuwerfen ist, dass den anderen die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zumutbar ist. Das kann auch auf dauernder Nichtzahlung beruhen (vgl. BGHZ 170, 369). Außerdem waren bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht alle Rückstände beglichen.

Sonderkündigungsrecht des Erstehers (§§ 57, 57a ZVG, § 565 BGB)

Der BGH hat am 30.10.2013 entschieden (XII ZR 113/12): Der Ersteher darf einem Zwischenmieter nach § 57a ZVG kündigen, kann aber trotz wirksamer Kündigung nicht Räumung verlangen, wenn der Zwischenmieter die Wohnung gewerblich an Endmieter weitervermietet hat. Denn der Ersteher tritt nach § 565 BGB in das Mietverhältnis mit den Endmietern ein, und diese bleiben zum Besitz berechtigt.

Der Fall: Der Beklagte hatte eine Wohnung in einer Anlage für betreutes Wohnen als Zwischenmieter angemietet und weitervermietet. Die Klägerin ersteigerte sie und kündigte gestützt auf § 57a ZVG und Eigenbedarf.

Die Begründung: § 57a ZVG gibt dem Ersteher ein außerordentliches Kündigungsrecht, weil bei der Versteigerung die Interessen des Mieters hinter denen des Realkredits zurücktreten. Der Zwischenmieter ist kein Wohnraummieter und kann sich nicht auf den Wohnraumkündigungsschutz berufen. Das Kündigungsrecht gilt auch, wenn nur ein Teil eines einheitlich vermieteten Objekts versteigert wird. Der Mieter kann sein Recht anmelden (§ 9 Nr. 2 ZVG) und Änderungen der Versteigerungsbedingungen verlangen (§ 59 ZVG).

Erstberatung und Kontakt

Für Banken und Gläubiger vertrete ich Sie im Verfahren und im Termin. Für Erbengemeinschaften, Ehegatten und Miteigentümer berate und vertrete ich Sie in der Teilungsversteigerung, ob Sie sie einleiten oder abwehren wollen. Für Schuldner und Bieter prüfe ich Ihre Möglichkeiten, bevor die Frist abläuft.

Rufen Sie an: +49 30 30612345 oder schreiben Sie über das Kontaktformular.

Matthias Dols, Rechtsanwalt und Notar Schlüterstraße 53, 10629 Berlin Telefon +49 30 30612345, Fax +49 30 30612346

Weiterführende Links: zvg.com (Amtsgerichte), zwangsversteigerung.de, zwangsversteigerung.eu (Landkarte), versteigerungspool.de, Zwangsversteigerung auf ImmoScout24.